住房消费端和企业稳定端双向出手 保交楼问题中的资金缺口

继8月19日多部门出台措施助企业端“保交楼”后，稳楼市的触角又伸向消费端。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新市场报价利率(LPR)，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

有业内人士分析，LPR连续下调，同时政策性银行专项借贷祭出，在住房消费端和企业稳定端双向出手，一方面有利于稳定市场预期，促进需求入市;另一方面，解扣目前保交楼问题中的资金缺口，从而实现双向稳楼市的目的。

住房消费端：LPR连续下调

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点，由3.7%、4.45%调整至3.65%、4.3%。

值得注意的是，此次降息为非对称降息，1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点，5年期以上LPR为今年第三次下调。2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

此次5年期以上LPR是今年以来继1月和5月后第三次下调。实际上，业内对于本次LPR下调早有预料。

8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日到期的6000亿元MLF的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2%，均较前期下降10个基点。这一操作也被视作LPR下调的指向标。

本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析道，若按15个基点下调幅度的角度计算，100万元贷款金额、30年等额本息的方式，每个月月供约可以减少100元左右。叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

“居民消费积极性，对于信贷需求的恢复有着重要意义。” 诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，本次LPR变动的一个重要特点就在于不对称调整，并且对与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更甚。这体现了对于房地产市场的政策倾斜力度，尤其是在当前观望情绪尚浓，市场信心亟需提振的背景下，这样的政策安排对于整个房地产市场而言是一项重大利好政策，体现了中央对房地产市场的实质性支持。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，房贷利率下调，降低了购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

企业稳定端：政策性银行专项借贷祭出

就在LPR调整的前三天，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

“当前中央及监管部门房地产相关支持政策接连落位，为各地因城施策释放空间。”对于近期政策层面左手下调LPR、右手祭出银行专项借贷，陈文静分析道，一方面LPR的下调为各个城市的房贷利率下调继续提供空间，有利于稳定市场预期，促进需求入市;另一方面，此前多地的“断供”事件对市场情绪带来扰动，资金问题是“保交楼”最大阻碍之一，这次多部门通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，也是稳定楼市的重要手段。

企业融资与首付比例成下一个期待

“政策利好不等于行业信心的恢复。”在同策研究院研究总监宋红卫看来，目前整个房地产行业的信心仍然没有恢复，金融机构不敢给民企贷款融资，大部门民营房企资金链断裂的风险还没有解除，房企投资意愿不足，购房者仍然惧怕买到烂尾的项目，仍是目前存在的问题，因此，除了当前下调LPR以外，地产市场仍需更多支持性政策以修改行业信心。

根据中指不完全统计，2022年7月单月，83省市累计出台93条房地产调控政策，在7月28日政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松动继续向一、二线城市扩展，政策力度也有逐渐加大的趋势。

8月4日，北京市住建委公众号发文《多措并举提升老年家庭居住品质营造全力友好型社区》，对现行限贷政策出现一定程度松动迹象;8月8日，广州再下调落户门槛，现本科学历、社保在保即可申请入户;8月12日，苏州、无锡相继出台限贷松绑政策，苏州二套房首付比例由贷款结清50%、贷款未结清80%，分别下调至30%、60%;无锡则将二套房首付比例由贷款结清40%、贷款未结清60%，下调至30%、50%。

对于下一个期待，陈文静预计，政策力度有望持续加大，未来将有更多城市在优化认房认贷标准，调降首付比例等配套政策方向进行发力，配套政策的叠加出台，将更好地促进刚性和改善性住房需求释放，带动楼市的企稳恢复。

(北京商报记者 王寅浩 孙永志)

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