全国楼市整体“回暖”信号并不明显 银行执行首套房贷款政策

三月已至，全国楼市整体“回暖”信号并不明显。近日，更多城市将政策调整、信贷支持的着眼点从“刚需”移至“首改”(改善需求)。

1日晚间，一则官方发布松绑“限贷”“限购”的消息，在住建部重点监测地区、中原城市群核心城市之一的郑州，引发了关注。郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。该通知明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。

2日，第一财经从当地市民、多名房地产中介处获悉，目前，郑州多个区域房管局对于二手房个税征收政策也有意向进行调整。“过去郑州按照差额20%的方式进行征税，按照最新调整，符合相应条件的人群可按1%核定比例征收个人所得税，但具体如何实施尚未细化。”一名中介人士称。

克而瑞地产数据显示，截至2021年1月，郑州商品房去化周期增加至21个月，超出12-18个月合理区间，二手房价也继续下探。

住建部部长王蒙徽在近日国新办召开的专题会议上表示，伴随城镇化推进，2000年以前建成的大量老旧小区，存在住房面积小、配套差，质量不高等问题，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。同时，新冠肺炎疫情也对居民改善居住条件和居住环境方面提出了更加迫切的要求。

随着中央多次重申将改善性需求纳入合理购房需求的范畴，近月来，部分楼市低迷的城市已为“改善族”打开政策支持的工具箱，与金融机构协同发力，以降低居民的换房成本，提升二手房市场的活跃度。

在与河南交界的湖北，近日也有城市释放出二手房的支持政策。根据宜昌住房公积金管理委员会2月底出台的公积金新政，当地缴存职工购买二套住房不再提取和贷款“二选一”，即可同时提取公积金并申请公积金贷款。与此同时，新政将二套房公积金贷款的首付比由房价的50%降为30%。

中指研究院最新数据显示，2月份，全国百城商品住宅成交面积降幅仍在4成左右，楼市整体延续低温状态。在此背景下，“给予改善性需求更大的信贷支持”已成为下行期地方“因城施策”、提振楼市的共同选择。

除宜昌外，半个月以来，南宁、菏泽等多个三四线城市也陆续从下调二套房公积金贷款和商业银行贷款首付比，降低二套房贷款利率等方面“出招”，推动当地二手房市场回暖。

与省会城市郑州相比，宜昌、南宁、菏泽等非限购的三四线城市的楼市低温态势更为明显。以宜昌为例，根据国家统计局数据，宜昌二手房价格指数已连续10个月环比下跌，近三个月以来，跌幅维持在0.4%-0.5%的高位区间。

业界有观点认为，对如郑州等二线城市改善性需求的信贷支持将是推动市场回暖的最重要动力源。

“当前，全国二手房市场景气度仍待修复。在此背景下，房地产市场的信贷支持政策，正逐渐从新房市场走向二手房市场，从中低能级城市向中高能级城市过渡。”易居研究院智库中心总监严跃进称。

今年以来，在热点一二线城市，虽尚未出台支持合理改善性需求的楼市新政，但针对二套房的信贷宽松力度已悄然加大。

第一财经从多方了解到，截至2日，在一线城市广州，商业银行办理二手房按揭贷款业务时，贷款评估的标准有所松动。“现阶段，银行放款可依据实际成交价而非指导价，对于首套按揭结清的购房者，二手首付最低5成。”当地一名中介人士称，该项调整既与市场回归理性，实际成交价与参考价的差值减少有关，也和二手房市场成交量持续走低有关。

从贷款利率和放款速度来看，据贝壳研究院最新统计，在所监测的103个重点城市中，2月份主流二套房贷利率为5.75%，较上月回落9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度，其中北京、上海等房贷利率均下降;包括北京、深圳等在内的近四成城市，当月放款周期不足一个月。

贝壳研究院认为，相比于供给端的纾困政策，信贷环境宽松和需求端的支持政策更利于降低购房成本，对于提振市场信心、释放住房需求有积极作用。随着各线城市改善性支持政策和信贷利好消息持续释放，预计全国二手房市场将在三月份持续修复，并带动楼市整体景气度回升。

“目前，广州各大银行的二套房贷款利率为5.65%-5.85%，放款周期1-2个月，叠加二套房挂牌量大增，首改者可选择和可支付的空间都有所增多。2月以来，带客量已明显回升。”上述广州中介人士称。

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