中梁地产成 “黑马”房企 投资布局上有无调整?

继8月24日晚间对外披露2020年上半年业绩报告后，8月25日上午，中梁控股在线上举办2020年中期业绩说明会。会上，投资者和媒体对这家 “黑马”房企较为关注的方向在于，近年来喊出“换仓二线”的中梁控股在疫情下取得的销售成效如何?经过疫情冲击，投资布局上有无调整?更重要的是，如何直面新千亿房企普遍需要面对的负债攀升的难题。

销售“四六开”

从销售业绩来看，2020年上半年，中梁控股实现合约销售金额677亿元，同比增长6.3%，完成全年1680亿元销售目标的40.3%;合约销售面积约541万平方米，合约销售均价约12500元/平方米，同比上升18%。按照行业惯用的“四六开”业绩评判，中梁控股2020年的中期业绩表现算得上可圈可点。对于上半年的业绩表现，中梁控股联席执行总裁李和栗也给出了“符合预期”的中肯评价。

“从2020年初，我们的供货目标就是‘四六开’，上半年供货40%，下半年供货60%。”李和栗于业绩说明会上表示，疫情对中梁控股业绩的影响主要是在首季度销售，至5-6月该公司销售已经实现了强力反弹。

据李和栗透露，受疫情影响，上半年中梁控股的交付有所受压，但随着疫情态势向好，期内确认收入约237.6亿元，较去年同期相比还是实现了16%的增长。同时，截至2020年6月末，该公司已签约但未结转合约销售超过 2600亿元，其中并表部分超过1800亿元。

值得一提的是，在多项向好的盈利指标之中，中梁控股2020年上半年的毛利率却有所下滑。据中报数据，期内毛利率为22.6%，相对去年同期下跌1.9个百分点。

“这反映了最近2-3年地价的上升及限价的政策。”对于小幅下滑的毛利率，中梁控股首席财务官游思嘉于业绩说明会上如是解释。

此外，游思嘉还透露，按照公司内部的预期，接下来中梁控股的毛利率水平应该会稳定在22%-25%水平。

顺应周期 不拿地王

因为高周转和深度下沉三四线城市，中梁在业内素有“小碧桂园”之称。过往几年间，中梁控股通过主动下沉布局三四线城市，也使得企业享受到了棚改货币化带来的红利。数据显示，2016-2018年三年间，中梁控股实现了三级跳，以131%的复合增长率，由百亿规模一跃成为千亿房企。彼时在公开媒体报道中，该公司管理层也曾直言，2016-2018年，中梁控股主动下沉，落位三四线城市，看中的正是棚改货币化红利。

但伴随着2018年下半年棚改政策收紧，三四线城市房地产市场红利退去，中梁控股开始迅速着手“换仓”，喊出了“提高城市能级，回归二三线城市”的口号。

北京商报记者了解到，自2018年下半年起，中梁控股开始加大对二线城市的布局，在该年的新增土储中，有三成货值均位于二线城市。此后，二线土储的占比更是进一步增长，在2019年中梁控股的新增土储中，二线城市的占比已超过50%;而截至今年6月末，这一比例已经高达64%。

具体看中报，在土地获取方面，2020年上半年，中梁控股的土地投资总额为394亿元，共获取土地56宗，总面积约为740万平方米。其中，二线城市及三线城市占比超过90%，其中二线城市占比高达64%，三线城市占比为27%，四线城市仅为占比9%。

“上半年中梁新增土储56宗，新增土储面积740万平方米，新增权益拿地销售比58%，高于去年18个百分点，取地热情较高，这主要是由于中梁控股2019年上市后，目前处于规模扩张阶段。” 此外，贝壳研究院高级分析师潘浩向北京商报记者表示，在2020年上半年的拿地投资中，可见中梁控股的投资策略在于提升土地储备城市能级，期内已经拉动二线城市取地金额占比提升17.2个百分点，至43.9%。

而从不同层级城市对合约销售的贡献度来看，“回归二线”的成效也在持续显现。中报数据显示，2020年上半年，中梁控股在二线城市的销售占比上升到43.9%，三线城市为45.2%，四线城市则降到10.9%。

就外界关注的后续投资布局的问题，中梁控股方面也于业绩说明会上作出了回应，其对外披露了该公司拿地的四大参考项：首先是关注长江经济带，首选长三角，其次长江中游、成渝;二是关注中西部、环渤海，如：中西部首位度(行政中心)高，单核发展的省会、二线城市;三是重点投资二三线城市，特别是基本面好、市场容量大、收益有保障的城市;四是谨慎投资四线城市，重点考虑都市圈内供需比健康的城市。

“对于我们的投资策略，或者具体说二线城市的投资策略，我们整体还是比较坚持周期和结构的打法，顺应市场的周期，寻找其中比较好的优质的结构。” 李和栗强调称，中梁控股拿地遵循“坚持不拿地王，追求有性价比的土地”。

净负债目标70%-80%

2020年上半年受新冠肺炎疫情影响，国内房地产行业受到一定冲击，房企也更加关注稳健发展。中梁控股的管理层也在发布会上多次提及此发展思路，并表示，对于接下来公司的发展“不会太过悲观，也不会太过进取”。

据游思嘉透露，接下来在销售及投资方面会保持一定节奏，并将维持审慎的态度，目前已计划用50%-60%来做投资，这取决于土地市场的吸引力。“公司的货值供应在今年下半年到明年上半年还是比较平稳及平均的，所以我们不会急于买地投资。现有的土储已经可以为明年做到增量的要求，未来会随行就市，保持合理的投资。”

同众多发展中的新千亿房企类似，中梁控股也面临着负债提升的问题。据中报数据，截至2020年6月30日，中梁控股现金及银行结余为350.21亿元，已收客户按金(合约负债)为1250.95亿元;债务总额为528.09亿元，净负债比率为69.9%。在2019年底，该公司的净负债比率为65.6%。

贝壳研究院数据显示，受规模扩张发展影响，中梁在2020年上半年的资产负债率为90.11%，高于行业平均水平。潘浩指出，按照近期网传的行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，中梁控股2020年中期数据约为90%，超过假定标准70%的阈值标准;第二项净负债率约为84%，低于100%的阈值标准;第三项当期短债比约为1.62倍，优于1倍的标准。

“如果网传规则为真，则中梁控股一项指标超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%。对于处于扩张阶段的中梁控股在融资层面或将受到一定限制。”潘浩说道。

对于外界较为关注的负债及融资相关问题，中梁控股方面则于业绩说明会上表态称，当前已对债务结构作出了调整。根据介绍，2020年上半年，该公司新增境外融资渠道，境内非银占比降低至31%，境内银行贷款占比52%，境外优先票据占比15%。短债比方面，截至6月30日，一年内到期短债占总负债的比例为42%，相对去年底的53%也有了进一步的改善，预期短债比会继续进一步的下降。当前，该公司已完成下半年到期境外债务再融资，同时正安排明年首季到期境外债务再融资。

“长远来看，我们希望负债水平可以维持在70%-80%的水平，这在业内也是处于一个比较安全合理的水平。” 游思嘉表示，未来中梁控股会透过三个方向改善债务结构，包括继续降低成本、改善对于境内非银渠道的依赖度，同时也将着力改善现金短债比。

在知名地产分析师严跃进看来，在地产调控政策持续高压以及境内融资渠道全面收紧之下，中梁控股上述针对债务结构的调整举措将有助于提升企业安全边际。“想要实现未来的规模增长，现阶段房企都要绷紧资金安全这根弦。”

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